□ 法治日報全媒體記者 張晨

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花大價錢買的房子，過戶登記前卻因一房二賣、抵押、查封，被強制執(zhí)行？

司法實踐中，多地激活預(yù)告登記制度，規(guī)避房產(chǎn)買賣中的風(fēng)險，保障當事人物權(quán)。7月1日起，浙江房屋買賣合同示范文本中明確增加預(yù)告登記有關(guān)內(nèi)容。這是浙江省高級人民法院針對重網(wǎng)簽備案、輕預(yù)告登記發(fā)出司法建議，助力房產(chǎn)交易風(fēng)險防控關(guān)口前移的新進展。

警惕預(yù)售暗藏人財兩空風(fēng)險

房屋買賣預(yù)告登記，對購房者到底有什么用？

“我們在辦案中發(fā)現(xiàn)，房屋等不動產(chǎn)在辦理過戶登記前通常登記在房產(chǎn)公司名下，后因房產(chǎn)公司資金鏈斷裂或者其他原因負債，其名下不動產(chǎn)經(jīng)常被人民法院查封直至拍賣。在買賣合同未辦理預(yù)告登記的情況下，購房戶即使支付了全部購房款，也難以確保排除價值不菲的房產(chǎn)被執(zhí)行?！闭憬咴簩徟斜O(jiān)督第一庭自2010年以來一直負責執(zhí)行異議之訴案件的審理等工作。浙江高院審監(jiān)一庭副庭長侯黎明告訴《法治日報》記者，房屋買賣預(yù)告登記這一排除執(zhí)行的法律規(guī)定的構(gòu)成要件，是購房人在執(zhí)行異議之訴中較少主張的“沉睡條款”。

民法典第二百二十一條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國研究指出，商品房預(yù)售是我國商品房開發(fā)的主要環(huán)節(jié)，在建商品房項目投資符合法定條件時，政府主管部門頒發(fā)預(yù)售許可證，開發(fā)商即可銷售在建商品房。商品房預(yù)售存在購房人款、房兩空的風(fēng)險，如項目爛尾、開發(fā)商破產(chǎn)、開發(fā)商一房多賣等。

“購房者就尚未建成的預(yù)售商品房申請預(yù)告登記，可以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，以此保障今后順利拿到房屋不動產(chǎn)權(quán)證書；對于二手房交易來說，預(yù)告登記制度則可以有效規(guī)避‘一房二賣’等交易風(fēng)險?！焙罾杳髡f。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，浙江省2019年、2020年一手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記件數(shù)占同期一手房網(wǎng)簽數(shù)量的比例分別為42.3%、42.7%（不含只辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的情形），二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記件數(shù)占同期二手房網(wǎng)簽數(shù)量的比例分別僅為0.22%、0.17%；且一手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記中，絕大部分還是出于辦理按揭貸款需要而“被動”辦理。

維護各方當事人合法權(quán)益

2023年1號司法解釋《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》將購房者權(quán)利放到了超級優(yōu)先的位置。在此指引下，各地法院在司法實踐中進一步強化對消費者權(quán)益的保護。

近日，湖南省衡陽市蒸湘區(qū)人民法院執(zhí)行法官通過司法拍賣適用預(yù)告登記手段推動了一起執(zhí)行案件高效執(zhí)結(jié)。

在執(zhí)行某工程有限公司與衡南縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追償權(quán)糾紛一案中，蒸湘區(qū)法院依法查封并拍賣了被執(zhí)行人衡南縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合法開發(fā)的部分商品房，因無人競買流拍后，申請執(zhí)行人某工程有限公司向蒸湘區(qū)法院申請以物抵債。

執(zhí)行法官依法向衡南縣不動產(chǎn)登記中心發(fā)出以物抵債的執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書后，得知上述房產(chǎn)因未辦理商品房總證，無法為申請執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，而法院查封具有時效性，若該房屋長期不能辦理不動產(chǎn)登記而申請執(zhí)行人因故未申請續(xù)查封，將導(dǎo)致案涉房屋存在被他人違法再次銷售或被其他法院再次查封等風(fēng)險。

為解決上述問題，蒸湘區(qū)法院積極與衡南縣不動產(chǎn)登記部門溝通，最終商定由衡南縣不動產(chǎn)登記部門根據(jù)民法典關(guān)于預(yù)告登記制度的規(guī)定，通過協(xié)助執(zhí)行的方式為申請執(zhí)行人辦理案涉房產(chǎn)預(yù)告登記，申請執(zhí)行人依據(jù)預(yù)告登記證書解決爭議房產(chǎn)權(quán)屬的對外公示難題，有效避免因開發(fā)商沒有辦理不動產(chǎn)總證而暫時無法為申請執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)過戶登記的問題。協(xié)助執(zhí)行文書同時明確：待被執(zhí)行房產(chǎn)具備辦理正式權(quán)屬證書的條件時，再為申請執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)過戶登記。

孟勤國認為，商品房是我國人民群眾最普遍、最重要的個人和家庭財產(chǎn)，交房交樓是重大民生問題，具有社會穩(wěn)定意義。從長遠看，備案登記和商品房預(yù)售預(yù)告登記應(yīng)合二為一。

在3月30日自然資源部、中國銀保監(jiān)會（現(xiàn)為國家金融監(jiān)督管理總局）召開的新聞通氣會上，兩部門在買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)上，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。

鼓勵交易環(huán)節(jié)辦理預(yù)告登記

“推行預(yù)告登記制度是防患于未然、推進訴源治理的有效手段。”侯黎明認為，如果在交易環(huán)節(jié)買受人辦理了預(yù)告登記，絕大部分情況下可排除普通金錢債權(quán)的執(zhí)行，購房戶等買受人的權(quán)益能夠得到最大程度保護，還有利于從源頭上減少相關(guān)糾紛和信訪事件，促進社會平安穩(wěn)定。

由此，浙江高院向浙江省人民政府辦公廳發(fā)出司法建議：一是協(xié)調(diào)省住建廳、自然資源廳等相關(guān)部門研究建立預(yù)告登記信息共享、工作銜接機制，細化預(yù)告登記工作流程，實現(xiàn)房產(chǎn)網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記一次申請、同時完成。二是修訂完善《浙江省商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》，明確約定雙方同意辦理預(yù)購商品房的預(yù)告登記，且提示預(yù)購人可單方申請預(yù)告登記，同時對預(yù)告登記的辦理時間予以明確；修訂完善《浙江省商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》，明確約定雙方同意辦理商品房買賣的預(yù)告登記，以及共同申請辦理的時間，明確約定其中一方受另一方委托可單獨申請辦理預(yù)告登記，或雙方共同委托他人代為申請辦理預(yù)告登記。三是進一步加大預(yù)告登記制度的宣傳力度，強化對房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升群眾知曉度，引導(dǎo)交易雙方主動申請辦理預(yù)告登記。

上述司法建議的主要內(nèi)容已經(jīng)被省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和省自然資源廳全面采納并落地，2022年浙江法院因執(zhí)行異議之訴案件引發(fā)群體信訪明顯下降，2021年后浙江法院執(zhí)行異議之訴案件呈下降趨勢，從2021年的1945件下降為1561件。

近日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、浙江省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，為引導(dǎo)權(quán)利人在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時主動申請預(yù)告登記，更好地保護買受人將來物權(quán)的實現(xiàn)，新版商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本、存量房買賣合同示范文本中明確增加了預(yù)告登記有關(guān)內(nèi)容，并于7月1日起正式啟用。